对于高价的商品房，我们的对策首先是不用管它，让有钱人去买吧。我们现在应该做的是，大力发展中低档房，发展廉租房市场，解决老百姓买不起房子的问题。这是全国人大代表纪尽善欧洲考察回来后的得出的观点，他对如何大力发展廉租房市场提出详细议案。今天下午16：40，他将带着自己的这份议案做客搜狐网正义网访谈间，与网友们做进一步的交流。
    主持人：各位网友，大家好。今天早上全国政协的一号提案也提到了，要关注经济适用房和廉租房建设这方面，今天下午我们请到的嘉宾是全国人大代表纪尽善教授。正好纪教授较也带了一份建议，要加大建立住房租赁市场，今天我们就这个话题跟纪教授做一个交流，也希望网友能够参与到访谈话题当中。纪教授，先跟网友打个招呼。
    纪尽善：各位网友，你们好！我这次在人大会上给政府提了关于住房租赁的建议，今天想跟大家交流交流。
    主持人：说到住房，当然就得评价一下现在的房屋市场，您觉得现在的房价高吗？
    纪尽善：现在这个房价问题还不能够笼统地一句话说得清楚，至于说住房市场的问题我是可以给你提一下的。因为我们现在这个住房市场是包括自有住房市场和租赁市场，我们现在是自有住房市场非常发达，住房租赁市场是相当低不发达。像国外比较发达的国家一般来说自有住房率都比我们低得多，租赁市场都要占大概30%到50%左右，一般好像是30%多一点，但是我们现在租赁市场是10%几，而且这10%几现在还不成型。所以从整个市场结构来看，肯定存在不太合理的地方。
    主持人：很多的代表和委员都提到了经济适用房和廉租房建设，这个房屋租赁市场跟这个廉租房有什么区别吗？
    纪尽善：住房租赁市场跟一般商品房的租赁市场，是我们现在所谓的经济适用房，那也是一般商品租赁市场的一部分，也包括我们现在社会福利这方面的廉租房，这也属于我们住房租赁市场当中的一个重要的组成部分，恰恰在这方面我们现在是一个两条腿不平衡。
    主持人：住房，不管说哪个市场发达，哪个市场不发展，但是总之住房是有困难的，这个问题是急需解决的，您觉得国外在这方面有什么先进经验？
    纪尽善：我觉得全面地评价也说不上，但是至少在住房市场结构这方面国外有些福利国家，比如瑞典、德国这些国家，他们是解决的比较好的，所以一个是注重一般的商品房买卖的市场、交易的市场，更注重社会福利关于廉租房的市场。所以人家在解决住房问题上其实有很多好的经验，有很多好的地方值得我们很好地学习。
    纪尽善：我们国家现在经济发展是发展中国家，人家发达国家已经是走了多少年的路了，所以在发展住房市场这方面人家是比较成熟一些的。这个方面，现在我们国家自有住房市场是全世界最高的，据国家官方公布的材料是82%左右，像瑞典这些地方人家是31%，德国才42%，所以人家解决这些住房结构平衡这个问题上是做得比较好的。所以对比起来我们在这方面还需要好好地下工夫。
    主持人：从建设部去年的政策来看发展住房市场提供廉租房市场，已经被国家认可了，也要求各个城市在这方面积极开展工作，但是关于这方面有些群众有意见，您怎么看？
    纪尽善：我曾看到山东一个材料，他把一般的经济适用房和廉租房应该补助的补助到个人了，有些地方解决的比较规范一点，有些地方搞经济适用房也是确实解决了缺房、少房这些人的困难，廉租房也是这样。相当一部分，我们住房市场不是很规范，所以经济适用房和廉租房都搞的不规范，经济适用房变成了，我看有一些材料，开宝马车去排经济适用房，看到有些地方不该享受经济适用房、不该享受廉租房的享受的，所以群众对这些问题有些意见，所以这个就要看你这个地方政策贯彻怎么样，贯彻好的应该是起到了积极的作用，贯彻的不好的可能就有问题，所以群众意见就很大。
    网友：商品房太贵，买不起，经济适用房便宜，买不到，廉租房划算，但是我租不来，我什么时候有自己的房子住？
    纪尽善：正说明我们现在住房制度的缺陷，还没有完善，本身房价很高，大部分人买不了房子，这个问题应该说是一个社会问题，光看我们的房价涨得高，有一些人很欢喜，但是好多人买不起房子，这个问题也应该是一个研究的问题。经济适用房应该说是大家都能够买得到的，但是由于你的制度不健全，不该买的买了，该买的买不到了。廉租房是福利房，一般来说应该是城市的低保人员享受的待遇，但是制度不好的话就变成了富人去住，这样也不对，所以这是很自然的一个现象，所以老百姓对这个问题有意见，我想也是情理之中的事。
    主持人：您觉得在这一块，包括您的建议里头，对于政策政府在这方面要有什么样的工作呢？
    纪尽善：我这次提了这么几个方面的建议，一个希望政府在住房制度问题上还是要进一步地按照市场化的要求来考虑这些问题，因为我们现在住房市场应该是一个自有住房市场和租赁住房市场互相平衡的一个市场、应该是健康的一个市场，国外在这些问题上一直都是和注重这方面的市场结构平衡的。人家的市场结构平衡当然也有行政管理的手段，但是更多的还是通过市场的手段来管理住房市场、来调剂住房市场。这次我的一个建议就是，“建议创新住房制度、加大住房市场的结构调整的力度，促进住房租赁市场加快发展。”
    纪尽善：这个意思就是说，加快和培育我们的住房租赁市场，首先应该逐步把我国的住房制度建设成一个有住房销售市场和住房租赁市场构成的，租售并举、居住与投资兼容发展，完善规范的市场化的住房制度。这个住房制度就是各级政府不能够再经营房地产，就是房地产不能由政府直接经营。房地产业要坚持走政府宏观调控下的市场化的道路，当前和今后一个相当长的时期，政府应当进一步的通过完善住房的立法，建立完善住房保障体系，制度住房发展规划，对住房发展进行宏观调控管理，加大住房市场结构调整的力度，促进住房租赁市场的加快发展。这是一条建议。
    主持人：您还是希望要市场化？
    纪尽善：对。市场化政府要发挥宏观调控作用。我这个建议还没完，我的第二条建议就是要转变传统观念，提倡住房合理消费，鼓励我们广大中低层收入家庭分流住房租赁市场，就是中低收入家庭，买不起就租房，但是国家要发展租赁市场。第三条建议，鼓励私房出租，鼓励扶持房地产开发商和私人投资经营租赁住房。第四条建议，加强租赁市场法制建设和监督管理。最后，采取有效措施，积极推进廉租住房制度的建设。我就提了这么四条建议，具体内容由于时间关系不能在这里都说了。
    主持人：你刚刚提到要市场化发展，北京这边有一个房地产老总潘石屹，他就觉得廉租房市场不应该交给开发商来做，他觉得是政府的事情，政府只要利用招标的方式选择好招标单位就可以了，就是房地产商不要在其中扮演任何角色，如果他扮演了一定的角色一方面降低了效益，另外一方面也会产生影响。
    纪尽善：一般的廉租房还是由开发商进行的，但是政府有政策上的支持和补贴，这样可以使我们享受福利房和廉租房制度，能够得到公平的待遇。如果说完全政府包也包不了，最后还是解决不了问题，是这样一个概念。
    主持人：现在我国的廉租房市场建设不太好的原因，是因为融资问题，资金缺口太大
    纪尽善：也不光是融资的问题，制度本身就不健全，国家没有廉租房法人制度，有好多政策也不明确嘛，所以下面都在那里摸着石头过河，有些地方也不知道怎么搞，所以你也不能怪地方政府，也不能完全怪开发商，本身就没有这个完善的制度，就没有规范的制度。
    主持人：融资的时候现在有两种完全不同的看法，一种要求财政拨款，另外一种要求走向市场，要求市场融资，您怎么看？
    纪尽善：应该说这两种观点我觉得值得研究，为什么呢？完全由政府解决廉租房的融资问题可能也有一些问题，完全由市场来筹集廉租房的资金也有一些问题，最好还是市场和政府结合，国外一般来说政府通过政策支持鼓励开发商开发廉租房，这个也是正常的。现在我们出去考察，有些国家廉租房在整个房产市场当中的比例最高的是达到30%左右，现在一般都保持在10%左右，你说能够完全由政府来包吗？也不能够完全由政府包。但是不由政府包完全由开发商包也不行啊，也有一些问题，所以怎么找高政府和市场结合的办理是最好的。
    主持人：现在这个办法您自己觉得找到了吗？
    纪尽善：现在刚刚开始吧，我们国家因为有很多事情刚刚起步，也没有经验，说一下子完善也是不可能的。
    主持人：我理解您的意思，更多的提到了政府方面的作用。
    纪尽善：政府该承担的责任不能不承担，政府不该承担的责任也要政府承担，这个就不行了。
    主持人：现在有一个问题，开发商这方面是犹豫的，这方面政府您认为应该有什么明确的导向吗？
    纪尽善：我觉得这方面不能完全怪开发商，因为政府的政策不是很明确的，所以这种情况下肯定是国家要在这个基础上进一步地完善制度来解决这些问题。
    主持人：对一个城市来讲高房价意味着什么？
    纪尽善：现在高房价意味着什么这个问题笼统地说很难说，有些地方房价还是应该高，有些地方也不一定高，这就要看我们经济发展的水平，看我们农民的收入水平，还有市场供给一定的时段有一定的要求，所以牵扯到方方面面的问题很多，要想一下子从哪一个方面或者简单地说很难说的。
    主持人：牵扯的问题很多，那解决起来就比较困难了。
    网友：我是杭州的，现在房价都比美国高了，再这样下去穷人都住不起地下室了。
    纪尽善：还是要通过国家搞好廉租房的建设来解决这一问题，还要发展一般商品住房来解决。这里有一个很重要的问题，整个房价是受供求关系的影响，大家一股劲都搞商品房，所以商品房的价格就越来越高。我们商品房发展的同时，还要发展一些经济适用房、一般商品房和廉租房，整个房价租赁市场的比例提高了，有一些房价也可以逐渐的平衡。
    网友：如果普通老百姓有了房子住，我去买商品房，他楼市不是要崩盘了吗？
    纪尽善：整个社会也不是一个水平，有钱的日也可以买高档一点的，缺钱的人买低挡一点的，没钱的人只好住社会福利房，不存在这样的问题，国外也是两级的发展，一级高档的房还是发展的，一般地房屋市场还要发展，这个不影响我们高档房的发展。
    网友：我是大学老师，月收入2200元，房价是5000元，我们怎样才能买上房子，国外也是这么贵的价吗？
    纪尽善：还是要回到我们一般的观念上来，现在我们有些人老是想到的是买房子，如果买不起房子租赁房子为什么不可以去租那个房子呢？所以观念上还有一些问题，所以老是拼命要去买房子，和自己财力不相适应的话很难办的。你说国家也不能下一个命令把房价一下子就调好多，这也不可能，还能逐渐逐渐的因素到了以后房价自然消长，这样来解决问题
    网友：我是上海的，要结婚了，我买不起新房，想买二手房，但是上海的问题是要征收5.55%的营业税，都要算到我这边，国家的新政策还是苦了我，有更加重的负担，现在还有一个情况，新房的开发商和炒房人联合起来不断的加价，征收5.55%的营业税是加给买房人的，他们是只赢不赔的，请老师对这一情况怎么看？
    纪尽善：现在国家宏观调控，在房价的调控上还是花了一些工夫，做的一些事情，但是光是房价上做文章可能有些问题还解决不了，所以一时扳回要解决像他这类型的问题还是有困难的。
    主持人：所有的网友问题都集中在这里，想买房子，特别想自己拥有房子，可能就是存在一个问题，他对廉租房的市场担心，不信任，怕自己租房子住，哪天没有工作了被赶出来了这样的情况出现。
    纪尽善：这就是我们的住房租赁市场现在不健全、不完善的一些弊端，国外住房租赁市场有严格的立法，对于哪一种情况哪一种情况都规定的清清楚楚的，但是我们国家没有这方面的管理条例，下面的实际工作当中各个地方也是从地方的实际出发也没有统一的规范，所以这种情况下都不好办，所以还是在于怎么健全我们的住房制度，这样才能解决问题，住房制度和住房市场制度。
    主持人：这个问题有没有什么具体的？
    纪尽善：廉租房市场现在关键在于政府应该落实以财政预算安排为主，多渠道的筹集资金规定，建立稳定规范的资金来源制度，要确保必要的财政预算资金及时到位。
    纪尽善：另外一方面，还应该开拓新的租赁住房建设资金的来源，各地应该坚决贯彻条例规定，将政府购买土地的收入补贴到住房上来，政府还可以补贴一定的公益基金等社会资金和民间资金进入，其次还应该逐步地改变现行廉租房完全由政府包建、包租的模式，采取市场化操作的模式，应该逐步地完善廉租住房管理和廉租住房制度，合理地确定廉租住房的保障标准，逐步地扩大廉租住房的覆盖面，满足城镇最低收入的家庭基本的居住需要。这些都是很具体的建议，如果这些建议能够实现，我想我们的廉租房市场应该是还能够健康地发展。 

    主持人：廉租房如果进入健康的发展，经济适用房这样一个市场会不会被替代？
     纪尽善：经济适用房是没有资格享受廉租房的一般群众买的房，一般是中低阶层没有享受廉租房的条件，所以这个是不能替代的，管它叫经济适用房还叫一般商品房，这个事情应该都是长期存在的，我们经济适用房是因为我们国家现在政策上给予一定优惠才出现这样的情况，实际上在国外买不起房的或者有困难买房的，向国家低息贷款无息贷款，或者国家给他资金补助，跟我们的经济适用房也有类似的情况。整个说来还是一般商品房的市场，所以怎么能够代替得了呢。
     主持人：就是廉租房根本代替不了经济适用房。
     纪尽善：对，我们叫做经济适用房，一般的叫做商品房，经济适用房只是我们国家特殊政策优惠的一般商品房。
     网友：如果房价涨的不是这么快，我们可能就不会拼了老命也要买一套自己的房子了，如果房价是我自己定的，住房和卖方的区别是不大的，现在问题是如果现在不买房房价越来越高、房租越来越高，还不如现在赶紧买房子，而大部分人群拼了老命买房子的结果是使房价越来越高，你怎么看这个恶性循环？
     纪尽善：大家一股劲的全去买房，肯定房屋市场的供求关系趋于紧张，这种情况下房价肯定会高下去。但是整个国家的收入水平不是一个水平，都要求去买房的话，这个是不合理的、不应该的，所以发展住房租赁市场正好是从长远的观点来说，也是抑制房价的一个决策、一个举措。你想我们的饼就这么大，现在我们是80%到90%自有住房市场的，大家买了，现在只有10%几的租赁市场，所以整个买卖房价都成了我们的主流了或者绝大部分了，这种情况下他的房价肯定是不容易低下来的，只有国家采取强硬的措施也可以抑制一部分，但是不能完全根治这个问题。 
     纪尽善：让住房租赁市场逐渐逐渐发展以后，有一个好的问题，就从买房市场分流出来一部分，分流以后相当一部分就租房去了，买房这边的供求关系就应该有所改变，多了一定时期房价肯定就要平衡一些，从大的原则上来看应该是这样。
     网友：您认为大家为什么拼命买房而不是租房，难道是大家集体无意识吗？
     纪尽善：那是现实情况逼着大家干的，大家都不愿意那样干，但是没办法了，这样干，但是当我们整个住房市场发展平衡以后也不会这样干。
     您说廉租房市场的建设有没有时间表，什么时候能够健康发展？
     纪尽善：这个就看国家怎么决策了，看我们整个住房市场发展的情况了，所以这是一个系统工程、全面的工程，很难说现在有一个时间表。
     主持人：那还是要买房，大家还是看不到前景。
     纪尽善：这个道理就是这么回事了。
     网友：请问纪老师，国家对房产买不到五年的房屋买卖的时候征收5.55%的营业税，本意是好的，但是现状是这部分费用完全专家到买房头上，这个问题怎么解决？
     纪尽善：各地的情况，有些地方可能还是有一些不同。国家宏观调控的变动应该说是适应实际的需要，也是个人无能为力的。
     网友：您刚才说的都挺好，您为什么不直接提个议案出来？
     纪尽善：这个议案是属于法律方面的问题，建议是我们经济工作方面的问题，所以这个议案和建议本身来看没什么关系的，凡是法律问题才能够提议案，我们这个解决实际问题只能够提建议，就是整个制度规定的。
     网友：具备什么特点的房子又便宜又生活环境好，您描述一下租赁市场也可以让生活又方便又便宜又好吗？
     纪尽善：当我们国家经济发展到一定程度，整个住房市场和经济发展相适应以后，整个住房市场内部结构也会平衡，到了一定时间应该说房价大家也能够接受，有房无房的人都可能达到比较满意的状态。
     网友：如果发展廉租房市场而不大力发展房地产就会造成银行财务受影响。
     纪尽善：需要廉租房才疼痛给他廉租房，在整个住房制度当中是占了很小的一部分，怎么能够说因为廉租房制度的发展影响了大部分。
     主持人：您认为廉租房市场占到整个市场的多少适合？
     纪尽善：国外有些时候需要廉租房多的会达到30%，一般的是10%左右，现在是这样子的，我没有全面的调查，但是看到的情况或者了解的情况一般是10%左右，我们现在没有达到这个水平。
     主持人：就像北京这样子的外来人口相对比较多的城市，是不是就应该超过这个10%？
     纪尽善：这个就要看情况了，一般是以最低收入水平为主，国家的低收入水平这些人都应该享受廉租房，国外有一定标准的，每个月收入没有达到什么样的水平才能住廉租房。
     主持人：不知道四川那边怎么样的，在北京这边如果在外地打工没有北京市户口的租廉租房是有困难的。
     纪尽善：是有困难，因为你户口不在这里，不是长期工作，谁给你管这个事。
     主持人：其实这帮人是最需要租房子的。
     纪尽善：所以这就要求我们大力发展住房租赁市场，他又买不起房子，又不能享受廉租房，那只有租房了，这个租房很多了。
     主持人：就是说你可以不用租廉租房，可以租其他的房子。
     纪尽善：是啊，就是这样，现在不发展住房租赁市场，没有房子给他租怎么办。
     主持人：现在有一个观点，中国的房屋空置率已经超过了国际警戒线，认为中国房地产的泡沫可能已经开始出现破裂，一会儿评价一下这个说法，现在就房屋空置率来说一下，开发商开发的楼盘有很多空置的，怎么样让他把空置的住房拿出来进入租赁市场？
     纪尽善：现在主要是结构问题，应该说一般的商品房现在还是不能够满足需要的，特别是租赁的房子是不能满足需要的，从这两个意义上来看怎么能说房地产过剩了呢，也不完全是这样子。至于说哪方面过剩呢，是我们的住房水平没有调控好，这个也是有一个过程，也不能说一下子就能解决问题的。中国的房地产各个方面还是需要进一步发展的。
     主持人：刚刚提到如何让开发商把楼盘的空置拿出来进入租赁市场。
     纪尽善：有一个逐渐的过程，要想把人家的房子一下拿出来作为一般的商品房或者作为低价房可能还有一个过程，政策还没到位。比如说按市场价，不够的政策支持，这个问题还是会解决的，如果没有支持，那谁愿意给你拿出来啊。
     网友：纪代表，你难道不害怕租房市场的开发鼓励人们进一步炒房吗？
     纪尽善：鼓励租房市场，是分流一些买不起房的人租房，炒房是开发商的事情，一般来说是有房产人的事情，应该说说有一些关系，但是还不是主要的关系，像发展租赁市场就鼓励人家进一步把房价炒高，不可能是这样子的，跟我讲话的原意不是相吻合的，我是说发展租赁市场是长期来看是稳定房价、平抑房价的措施，你说发展租赁市场是提高房价、炒房，这个完全不一样。
     主持人：是不是有这个可能性出现呢？
     纪尽善：应该说不是这个，租赁市场发展起来以后房价平抑了，怎么能炒的越来越高呢，很多人原来拼命买房，现在租房了，特别是我们的大学生或者年轻人、流动人口、暂住人口，原来都是拼命买房，现在可以不买房租房，你的买房市场需求就小了，需求小了应该房价平抑一点。
     主持人：但是现在存在这样一个形式，包括北京也有，可能因为房价的上涨有些人看到商机会买四到五套房子，会把其中的三到四套拿出去出租。
     纪尽善：这是我们现在要解决的问题，大家都去炒房去了，整个国家的经济是平衡发展的有机体，还要发展工业、农业，发展其他方面的事业，所以这个东西正好是属于我们整个住房市场发展还不完善、不规范，制度也不规范，出现的暂时的现象。
     主持人：如果只靠市场调节会不会有一些问题存在？
     纪尽善：不光是只靠市场，市场是宏观调控的市场，国家有法律的规定。
     主持人：要建立租房市场的法规。
     纪尽善：租房市场的法规，还有一些租房市场的监督机构。国外的一些租房市场他们的监督是非常严格的，比如租房的价格，像德国租房的价格规定了幅度，你超过了就属于犯罪，人家可以告你。
     主持人：就是说政府有一个完整的监控体系。
     纪尽善：是，法规和监控体系都要逐渐逐渐的健全。
     主持人：这也是相对比较漫长的过程。
     纪尽善：所以这是双方的，整个社会法制健全以后租房才放心，出租的人也放心，都是有机制管着的，这样才行，我们这方面恰恰还不完善。
     主持人：我们能够期盼多少年之后能解决吗，就是说我们这代人可以看到吗？
     纪尽善：也不是一天两天能够解决的，但是解决一样就好一些。
     主持人：也是要您这样子的代表多在这方面呼吁呼吁。
     纪尽善：不是代表呼吁的问题，是整个社会都要关心这个问题，国家领导要关心这个事，老百姓，包括开发商，包括我们的居民，都应该关心，这是我们整个国家的一件大事。
     主持人：现在关心不存在问题了，现在是普通人牵扯到他的衣食住行都会非常关心，但是暂时没有一个更好的解决出路在这里。
     纪尽善：应该说我们的民意逐渐逐渐反映到我们领导当局的，他也应该是接受民意逐渐逐渐改善这个工作。
     主持人：我们寄期望于2007年的两会能在解决住房难的问题上起到一定的推动作用，也希望您能尽力在这方面为大家反映更多的呼声。
     纪尽善：谢谢。
     主持人：我们今天的访谈到此结束，谢谢嘉宾的到来，谢谢网友的参与。